商品房预售合同，出卖人逾期办理房屋所有权转移登记，违约金如何承担

【案情简介】

2016年，马先生作为买受人与西北风公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于北京市丰台区某某庄村A03地块11#办公、商业楼1层112房屋，该房屋的用途为商业，预测建筑面积共38平方米，总价款152万元，出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。该合同第二十二条第一款“初始登记”约定：出卖人应当在2019年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，并约定转移登记事项按照附件九处理。同日签订的附件九《补充协议》第十一条，如房屋交付买受人满720天后，因出卖人原因，买受人仍未能办理房屋所有权转移登记手续的，则自房屋交付第721天起，每逾期一天，出卖人将按买受人已付房款的万分之贰向买受人支付违约金，直至房屋所有权登记手续办理完毕之日止。由于买受人原因（包括但不限于买受人未按本协议约定办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任。

合同签订后，马先生依约根据实测面积实际支付购房款总额为152万元，并依约交纳了办理所有权转移登记所需契税、公共维修基金等。西北风公司于2018年5月9日将房屋交付。马先生直到2021年9月13日方取得上述房屋的《不动产权证书》，于是向一审法院起诉请求：1.判令西北风公司给付马先生逾期办理房屋所有权转移登记违约金148656元；2.判令西北风公司承担本案诉讼费。

【裁判结果】

一、西北风房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内给付马先生逾期办理房屋所有权转移登记违约金74328元；

二、驳回马先生的其他诉讼请求。

【裁判理由】

马先生与西北风公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方应按合同约定义务履行。依据现有证据及当事人陈述，在西北风公司交付房屋前，马先生均已依约交纳相关款项，此后西北风公司未在补充协议约定期限内即房屋交付后720日内协助马先生办理涉案房屋的所有权转移登记，已构成违约，应当承担违约责任。现马先生要求西北风公司支付相应违约金的诉讼请求，一审法院理应支持。但鉴于西北风公司在庭审中认为违约金计算标准过高，要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，马先生提交的证据不足以证明其损失，一审法院酌情予以调整，并确定违约金金额为74328元，对于超出部分，一审法院不予支持。

【大硕说法】

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。